成都的高价盘接连开出,到底能不能买?如何避开“雷区”?

发表于 讨论求助 2020-01-21 13:30:01

龙吴路346号二手房

2018年,在成都衡量一个楼盘是否值得买,最重要的参考准则就是“剪刀差”。

但随着市场上越来越多高价地项目的入市,加上二手房市场迅速降温,住宅市场的剪刀差似乎在逐渐消失。

我们统计了,近3个月,成都开盘的均价在20000元/㎡上下的楼盘:共计约25个,可怕的是,近郊区域楼盘占比过半

这些楼盘都卖完了吗?

通过下面两张图片的对比,我们可以看到这些楼盘开盘的认购率及在售情况:

主城区楼盘:

近郊楼盘:

通过数据对比,我们可以发现,主城区大部分2万+的楼盘都能有比较好的去化,甚至清盘的也不少。但是在近郊区域,除了“神盘”

“剪刀差”依然是决定去化率最直接的因素

细化到各个楼盘,我们可以发现,位于一环内的5000-10000元/㎡的差价。

并且,让我惊讶的是,位于金融城的文儒德项目,总价500-1000万级的产品,也能轻松清盘,要知道,文儒德在2015年首次开盘的时候,只卖掉12套。在当下的市场环境下一对比,一定算得上销售奇迹。我想,这与金融城以西30000-40000元/㎡的二手房均价脱不开关系。

“剪刀差”消失,大多数楼盘要凉

我们可以发现,当新房二手价格处于同一起跑线时,位于大源板块的

“剪刀差”变小,投资价值缺失,很多楼盘开始进入顺销阶段,逐渐释放优惠。

是不是意味着价格存在“泡沫”?

我认为,从目前来看,成都楼市整体还算健康,但一定也存在局部“泡沫”。

判断房价是否存在“雷区”,其实可以用一套参考准则:如果宏观层面的比如人口、产业、政策等方面没有太多变化,那么城市房价整体上涨的行情大概率会同频,差距不会太明显。

比如成都主城区大部分区域2016年至今房价基本翻1番,那么近郊个别楼盘翻了2-3番就明显不合理,购房者避开就好。

避开“雷区”,高价楼盘又该如何买?

对于有需求的购房者,在避开局部泡沫之外,还有不少方向去衡量楼盘的价值。

以下是我个人总结的一些对成都市场楼盘购买价值的判断方法:

1.剪刀差判断法

剪刀差不仅存在于新房与二手房之间,主城区与近郊也存在一定的差价。

如果以成都过去稳定的市场环境下的差值来判断:2015-2016年,成都三环以内的项目均价在10000元/㎡上下,近郊大部分同档次楼盘价格在6000元/㎡上下,近郊房价大概是主城区价格的6折左右。

当然,随着城市外扩,配套升级,轨道交通的普及,对近郊无疑是利好。算上这部分利好的加成,我认为目前近郊的房价与主城至少也要保持30%以上的差价。

在符合差价比例的基础上,我们还需要注意一点,板块和价值对等情况。我认为从目前近郊的市场结构来看,暂时不太适合打造高端改善产品,这部分楼盘的去化难度会非常大,未来脱手更难。

2.综合地价判断

此前我们统计过2018年成都市土地出让情况(包含人才公寓用地):

2018年,成都市主城区出让地块平均楼面地价约11000元/㎡

筛选出近郊优质区域如:大面、犀浦、华府、十陵等片区平均楼面地价为7548元/㎡

近郊旧城等单元平均地价约4100元/㎡

根据目前市场环境下的楼面地价推算,大致可以得出未来各区域房价的标准:主城区20000元/㎡以上会很普遍,近郊15000元/㎡也很常见,近郊各旧城房价大概在10000元/㎡左右

但是,购房者需要警惕,在成都土拍最为疯狂的2017年出现了大量地王,这些高价地部分会在今年面市。纵观成都历年来的地王项目,几乎都会透支未来价格,在楼市下行期,风险性更大。

3.稀缺性法则

居住的稀缺,一般分为自然资源、人文内涵、学区资格。因为稀缺,所以受市场波动小,并且,这部分楼盘的定价相对“独立”。

如麓湖生态城楼盘,虽然价格高达20000-26000元/㎡,但是,在成都平原也很难再诞生第二个类似的楼盘。随着人们对居住环境及空间要求的不断提高,麓湖这样的楼盘会越受追捧。

在稀缺的学区资源上,我们可以参考下图:

同为市中心“老破小”,但享有优质学区划片的楼盘,可以与周边楼盘拉开巨大的差价。

虽然学区划片不一定适用于新盘,但购房者可以根据周边的教育资源作对比参考。

说在最后

对于投资客,购房者在买房前,除了要考虑价格是否合适,还要考虑下家接盘的实力,与目前成都市二手房需求的结构,因为这会影响未来二手房出手的溢价空间和变现能力。

对于自住型人群,需要充分评估自己的购买能力和抗风险能力,不要买了怕降,不买不到又怕买不到了。

来源:想住成都

小助理有话说:

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